Можно ли получить ипотеку с плохой кредитной историей

Что отражено в кредитной истории

Кредитная история — это досье заемщика, в котором отражены все его взаимоотношения с официальными кредитными организациями. КИ банки запрашивают всегда и в первую очередь. Это электронный документ, который позволяет объективно оценить благонадежность потенциального заемщика.

Содержание кредитной истории закреплено Федеральным Законом №214, в его Статье 4 это подробно раскрыто. Какую информацию о заемщике обязательно увидит банк при рассмотрении заявки на ипотеку или любой другой кредит:

• место регистрации и проживания, мобильный телефон и адрес электронной почты;
• о регистрации в качестве ИП;
• о процедурах банкротства;
• судебные решения о признании недееспособным;
• все обязательства по договорам кредитов и лизинга;
• все попытки оформить кредит или займ;
• суммы и даты очередных платежей;
• сведения о выполненных обязательствах;
• сумма задолженности на дату последнего платежа по каждому действующему кредиту;
• факты о просроченной задолженности;
• сведения о судебных решениях;
• информация о договорах поручительства;
• сведения о залоге по кредитному договору;
• индивидуальный рейтинг заемщика.

То есть заемщик будет у банка как на ладони. Он увидит все его действующее и погашенные долги, сведения о просрочках, судах, банкротстве. И это поможет кредитору принять решение. Если будет все совсем плохо, последует отказ.

Реально ли получить ипотеку с плохой кредитной историей

Это тот случай, когда заемщик может получить положительное решение, даже при наличии негатива в досье. В первую очередь это связано с тем, что ипотека всегда обеспечена залогом более чем на 100% — покупаемой недвижимостью или той, что уже есть в собственности заемщика.

Кроме того, ипотека — это целевой кредит. Ее направляют только на покупку недвижимости, которая становится залогом, ее нельзя продать до момента полного погашения долга. Такие продукты по умолчанию не привлекают тех, кто не собирается платить по счетам.

Но безотказной выдачи не будет. Если КИ отрицательная, вероятность одобрения в любом случае снижается, таким заемщикам доверия меньше. Многое зависит и от степени испорченности кредитной истории:

• Небольшие закрытые просрочки, которые длились не более месяца. Это не проблема при получении ипотеки, за это не откажут.
• Закрытые просрочки, которые длились до 60–90 дней. Качество заемщика хуже, но при всех остальных положительных данных он может получить одобрение.
• Закрытые просрочки, которые длились более 90 дней. Нарушение серьезное, получить одобрение ипотеки сложно, но пробовать все же стоит,
• Открытые просрочки, В этом случае даже самый лояльный банк, скорее всего, даст отрицательный ответ. Этот факт говорит о серьезных проблемах — о том, что даже с текущими долгами клиент справиться не может, куда ему еще один кредит.

Важно! Заемщика для получения ипотеки рассматривают комплексно. Если в КИ есть негатив, но в остальном клиент не вызывает нареканий, шансы на одобрение ипотеки есть. 

Что нужно для получения ипотеки с плохой КИ

Чтобы вашу заявку рассмотрели, нужно соответствовать всем критериям банка к заемщику и предоставить максимальный пакет документов. Программы без справок лучше в этом случае не рассматривать. Плохая КИ и отсутствие документов по занятости и доходам — прямой путь к отказу. 

Для получения ипотеки при негативной КИ нужны:

• Полный пакет документов, в который входит справка о доходах и подтверждение факта трудоустройства. Обычно это 2-НДФЛ и заверенная работодателем трудовой или их электронные версии.
• Стаж заемщика на текущем месте работы от 6 месяцев. Чем выше стаж, тем лучше выглядит клиент в глазах банка.
• Работа по найму в стабильной компании. Если вы ИП, работаете на ИП или самозанятый, шансы на одобрение при плохой КИ существенно снижаются. 
• Первоначальный взнос, который составляет минимум 20% от стоимости покупаемой недвижимости. Чем он больше, тем лояльнее отношение банка.
• Согласие супруга/супруги на получение ипотеки, если заемщик состоит в браке. При этом вторая половина становится созаемщиком, при рассмотрении учтут ее репутацию, доходы. Это может повысить шансы на одобрение.

Клиент должен соответствовать основным требованиям к заемщику, они у каждого банка свои. В основном речь о возрасте, банк указывает минимальный на момент подачи заявки и максимальный к моменту возврата долга по графику. Например, если это до 70 лет, то в 50 лет можно заключить договор максимум на 20 лет.

Как подготовиться к оформлению

Если у вас плохая кредитная история, рекомендуем подготовиться к подаче заявки, не спешите это делать как можно быстрее. Ваши шансы на одобрение ниже, чем у заемщиков с положительной репутацией. Даже к клиентам без КИ банки относятся более лояльно.

Запросите свою кредитную историю

Это можно делать дважды в год бесплатно. Вы наглядно увидите, какая информация предстанет перед глазами банка. А возможно и вовсе, прошло много времени, и ваша кредитная история — белый лист. Ее обнуляют, если в течение 7 лет не было никакой новой информации.

Для запроса узнайте через Госуслуги, в каких БКИ хранится ваша кредитная история. После уже в их личных кабинетах подайте запрос. Это простая и быстрая процедура, получите сведения за пару часов.

Закройте все действующее мелкие долги

Банки проверяют не только кредитную историю на негативные данные, они смотрят на наличие всех видов долгов. Эта информация помогает составить более объективный портрет заемщика. И чем больше у вас мелких обязательств, тем ниже ваш рейтинг заемщика.

Какие долги стоит закрыть перед подачей заявки на ипотеку:

• по ЖКХ, услугам связи и интернет;
• по налогам;
• перед ГИБДД;
• по алиментам;
• по всем судебным производствам;
• мелкие кредиты и займы.

Обязательно загляните в базу исполнительных производств ФССП и проверьте себя. Возможно, вы и не знаете, что приставы взыскивают с вас неоплаченный штраф или долг по налоговому счету. Закройте все проблемы, которые там найдете, и дождитесь, когда информация уйдет из базы.

Если у вас есть мелкие кредиты и займы от МФО, лучше сначала их закрыть, а уже потом обращаться за ипотекой. Обязательств будет меньше, ваш уровень платежеспособности выше — это положительно скажется на вероятности одобрения.

Важно! Если есть кредитная карта, полностью ее закройте и откажитесь. При рассмотрении заявки банк будет учитывать в качестве долга весь доступный лимит. Это снижает и без того низкую при плохой КИ вероятность одобрения.

Соберите как можно больше документов

Для заемщиков с плохой кредитной историей крайне важно показать себя банку как платежеспособного клиента. Поэтому соберите справки по всем источникам доходов, которые у вас есть. 

Это могут быть какие-то доходы по самозанятости, пенсия, пособия, алименты. Если ипотеку оформляет семья, соберите бумаги по всем источникам дохода каждого члена семьи. Все это не только повысит шансы на одобрение, но и поспособствует более высокой сумме кредита.

Как повысить шансы на одобрение

Для заемщиков с плохой кредитной историей крайне важно показать себя с хорошей стороны и повысить тем самым шансы на одобрение ипотечного кредита. Как это сделать:

1. Делайте первый взнос как можно больше. Продайте какой-либо актив, используйте материнский капитал, подольше предварительно копите. Некоторые банки без проблем выдают ипотеку даже при очень негативной КИ, если взнос составляет более 50% от стоимости недвижимости.
2. Пригласите созаемщика или поручителя. Это люди, которые будут нести ответственности за выплату ипотеки вместе с вами. Если вы не будете платить, банк обратится к ним. У кредитора будет запасной вариант, поэтому шансы на положительный ответ увеличиваются.
3. Добавьте в кредитную историю положительные данные, если их еще нет. Например, оформите небольшой товарный кредит или рассрочку и закройте долг без проблем. Положительные данные поверх негативных — это большой плюс,
4. Пользуйтесь услугами выбранного банка. Заранее выберите банк для ипотеки, оформите в нем дебетовую карту, вклад, накопительный счет. Активно пользуйтесь продуктами не менее трех месяцев, после подавайте заявку на ипотеку. 

Важно! Идеальный вариант повысить шансы на одобрение ипотеки — перевести в выбранный банк зарплату, сделать этот банк основным. К таким клиентам всегда самое лояльное отношение.

Если вам отказали

Отказы по ипотеке при плохой кредитной истории случаются часто. У каждого банка своя кредитная политика, свой алгоритм рассмотрения и критерии заемщику — и они никому не известны. Поэтому вы можете выполнить все указанные выше рекомендации и в итоге услышать отказ.

Что делать в этом случае — пробовать обращаться в другой банк. Выберите более лояльного кредитора. Так, крупные ипотечные банки типа Сбербанка, ВТБ, Газпромбанка, РСХБ получают тысячи заявок на ипотеку ежедневно и могут себе позволить рыться в заемщиках и отказывать по малейшему поводу.

Небольшие банки, особенно региональные, подходят к рассмотрению иначе. Они не откажут сразу, как только увидят негатив в кредитной истории. Они посмотрят анкету дальше и, возможно, решат дать заемщику шанс.

В целом, вы можете сразу выбрать несколько банков разного уровня и подать им заявки на ипотечный кредит — но запросов не должно быть больше трех. Так вы и шансы на одобрение повысите, и получите возможность выбора при нескольких положительных ответах.

Если все отказали, воспользуйтесь услугами частных кредиторов. Это компании, которые на упрощенных условиях выдают кредиты на любые цели. Эти деньги можно направить на покупку недвижимости. Актуальные предложения есть на нашем сайте.

Делаем выводы

Получить ипотеку при плохой кредитной истории реально, но говорить о гарантированном одобрении не приходится. Все зависит от точного качества КИ, от общих данных заемщика и кредитной политики выбранного банка.

Тезисно о главном:

• Получить ипотеку можно при любой кредитной истории, но если у вас открытые просрочки, шансы стремятся к нулю. Постарайтесь закрыть хотя бы часть долгов, покажите положительную динамику.
• Не выбирайте упрощенные жилищные программы без справок. При плохой КИ получить по ним одобрение практически нереально.
• Сделайте первый взнос как можно больше, закройте все мелкие кредиты и долги из базы ФССП. Так вы улучшите свой портрет заемщика.
• Выберите банк заранее, пользуйтесь его услугами, а лучше переведите в него зарплату.
• Если отказали, выберите другой банк, желательно не из топ-10 банков РФ.