Как продать заложенную банку квартиру

Почему возникают проблемы с продажей

Когда человек берет в банке кредит, к примеру, ипотеку, необходима гарантия выплаты долга. Для этого стороны оформляют залог. В качестве обеспечения рассматривают недвижимость или право собственности на строящийся объект.

После оформления обременения в Росреестре заемщик остается собственником недвижимости. Но не может продать, подарить объект или переоформить право собственности на него до полной выплаты долга.

Важно! Запись о наличии обременения на квартиру есть в выписке ЕГРН. Пока объект в залоге, просто так продать его не получится. Росреестр увидит запись о залоге и откажет в регистрации перехода права собственности.

Можно ли продать заложенную банком квартиру

Есть несколько способов продажи квартиры в залоге. В одном из них не требуется согласие кредитора.

По своему желанию

Квартиру с обременением можно продать, если урегулировать вопрос с погашением долга. К примеру, можно найти покупателя, который готов дать задаток на оплату кредита. Или вы можете использовать накопления, взять потребительский кредит, одолжить недостающую сумму у друзей и родственников и полностью закрыть долг.

В этом случае сначала проводят взаиморасчеты с банком, чтобы снять все обязательства, а потом оформляют договор купли-продажи недвижимости.

С разрешения банка

Если нет возможности досрочно погасить ипотеку, то продать квартиру в залоге можно только с разрешения банка. Вы должны самостоятельно сообщить кредитору о том, что планируете реализовать залоговое имущество. Взять шаблон заявления можно в банке.

Способ подачи уведомления указывается в самом ипотечном договоре. Срок рассмотрения заявления – 10 рабочих дней с даты его получения. По результатам банк или одобряет сделку, или выносит отказ.

Важно! В уведомлении о согласии банк определяет минимальную продажную цену объекта. Продавать квартиру дешевле заемщик не может.

В каких случаях банк позволит продать заложенную квартиру

Банк может разрешить продажу квартиры, которая находится в залоге, в следующих ситуациях:

1. При самостоятельной реализации клиентом заложенного объекта и наличии согласия банка – заемщик может направить кредитору заявление любой момент в течение срока действия ипотечного договора, но до обращения банком взыскания на недвижимость. Если не продать квартиру в установленные сроки, банк вправе обратить на нее взыскание.
2. В случае продажи квартиры с одновременным переоформлением ипотечного кредита на покупателя и наличии согласия банка – переуступка прав и обязанностей по договору ипотеки возможна, если новый заемщик отвечает требованиям банка.
3. При досрочном погашении заемщиком кредита и последующей продажи недвижимости – в этом случае долг можно оплатить за счет собственных средств или заемных, или за счет средств покупателя.

Может ли банк отказать

Закон устанавливает перечень обстоятельств, при наличии которых банк вправе отказать в самостоятельной продаже квартиры. Решение кредитора зависит от того, каким способом будет реализована недвижимость, а также от срока выплаты процентов по кредиту, состояния и рентабельности жилья. Банк может отказать в продаже залога, если:

• на заемщика открыто судебное или внесудебное банкротство;
• банк начал процедуру обращения взыскания на имущество до дня получения заявления от заемщика;
• недвижимость заложена в пользу нескольких залогодержателей, к примеру, по военной ипотеке;
• квартира заложена сразу по двум ипотекам, предшествующей и последующей.
• ранее заемщик уже отказался от продажи ипотечной квартиры или нарушил сроки проведения сделки.

Важно! Также банк может отказать в продаже, если стоимость от реализации квартиры не покрывает долг по ипотеке. Или если нет нотариального согласия супруга (супруги) заемщика на сделку.

В чем сложности

Сделки, которые связаны с продажей ипотечной квартиры, довольно редкие. Найти потенциального покупателя на такие объекты сложно. Для этого продавцы часто применяют дисконт. В сравнении с аналогичными объектами скидка может достигать 20–30% от рынка.

Важно! Ходовые объекты в престижных районах могут продавать по рыночной стоимости и даже выше нее. Итоговая цена недвижимости зависит от срочности и других обстоятельств сделки.

Еще один недостаток — в сложности самой сделки. Все ее этапы нужно согласовывать с банком. Если квартира только строится, требуется еще и разрешение застройщика. В первую очередь, необходимо получить согласие банка на продажу залоговой квартиры и снять обременение. То есть перед заключением договора купли-продажи сначала нужно погасить долг прежнего заемщика, иначе Росреестр не зарегистрирует переход права собственности.

Кроме того, если в квартире прописаны несовершеннолетние, то не избежать вопроса с опекой. А в случае нехватки у покупателя денег на покупку, оформить ипотеку придется в банке-залогодержателе. Эта процедура также потребует дополнительного времени на проверку банком нового заемщика и получение кредита.

Как продать квартиру, которая служит залогом

Единой схемы продажи залоговой квартиры нет. Особенности зависят от конкретной ситуации. Приводим общий алгоритм действий.

Согласование ситуации с банком

Процедура начинается с подачи заявления в банк. Заемщик указывает в документе свое желание продать недвижимость. Главное, сделать это до обращения банком взыскания на квартиру, если ситуация проблемная.

Направить заявление можно способом, который предусмотрен ипотечным договором. Допустимо известить банк по почте заказным письмом с уведомлением о вручении или путем вручения под расписку.

Ответ должны дать ответ в течение 10 рабочих дней. Если причин для отказа нет, банк пропишет в согласии следующие пункты:

• сумму долга;
• минимальную цену продажи;
• номер счета для зачисления денег;
• срок самостоятельной реализации объекта – в течение этого периода банк не может увеличить объем требований, а значит, минимальную цену.

Поиск покупателя

Если банк дал добро на сделку, то на дальнейшем этапе нужно найти покупателя на недвижимость. Сделать это можно самостоятельно, через агента или по рекомендации банка. По закону на самостоятельную продажу у заемщика есть 4 месяца. Продлить этот срок можно с дополнительного согласия банка.

Важно! Помните, если квартиру не продать в установленный срок, банк вправе обратить на нее взыскание. Также такой вариант возможен при отказе заемщика продавать недвижимость самостоятельно.

Снятие обременения

В результате погашения задолженности банк направляет в Росреестр документы для снятия обременения. Не позднее следующего рабочего дня после погашения регистрационной записи об ипотеке ведомство высылает уведомления банку и заемщику. Таким образом запись о залоге аннулируют.

Новая запись будет в ЕГРН, если покупатель в свою очередь оформляет ипотеку на покупку недвижимости. Проверить информацию о снятии или наличии обременения можете в выписке из ЕГРН. Ее удобно заказать через Госуслуги, МФЦ или Росреестр.

Регистрация сделки

В договоре купли-продажи должно быть указано, что объект находится у банка в залоге. Обязательна отметка о согласии банка на реализацию квартиры. После заключения договора купли-продажи нужно подать документы на регистрацию сделки в Росреестр. Это можно сделать через сервис ведомства или МФЦ.

Оплата

Переход права собственности на квартиру от продавца к покупателю регистрируют на основании договора купли-продажи. Покупатель перечисляет деньги за квартиру на специальный счет, который указан в уведомлении о согласии.

В случае продажи квартиры по стоимости выше минимальной, банк переводит бывшему клиенту остаток средств за минусом дополнительных расходов.

Дополнительно уведомлять банк о том, что сделка состоялась, не нужно. После закрытия обязательств по ипотеке кредитный договор прекращает свое действие.

Особенности расчетов

По закону деньги от покупателя за приобретенную недвижимость зачисляют на счет, который ранее определил банк в уведомлении. Запрещено включать в договор условие о перечислении денег на обычный расчетный счет или передаче наличными.

Можно ли переоформить ипотеку на покупателя

Переоформление ипотеки часто используется, если у продавца остался большой долг по кредиту. Предложение удобно тем, что позволяет получить деньги в ускоренном порядке, ведь у банка уже есть в распоряжении часть документов. Главное ограничение связано с требованиями кредитора, которым может не соответствовать новый заемщик.

Такой формат выгоден банкам, так как позволяет сохранить клиента. Помните, что переоформление ипотеки влечет дополнительные расходы, включая оплату страховки, оценщика, услуг нотариуса. После завершения сделки купли-продажи квартира будет в собственности нового заемщика, но останется у банка в залоге до полного погашения долга.

В заключение

Продажа ипотечного жилья возможна в большинстве случаев, но с согласия банка. Только при условии досрочного погашения долга заемщик не обязан уведомлять залогодержателя о том, что хочет продать квартиру. В остальных ситуациях помните о следующих моментах:

• Банк может отказать в продаже залога, если на заемщика открыто банкротство, начата процедура взыскания, стоимость от продажи не покрывает долг по ипотеке и в некоторых других случаях.
• Для самостоятельно продажи заемщик обязан уведомить банк путем подачи заявления. Срок его рассмотрения – 10 рабочих дней.
• Найти покупателя, закрыть сделку и погасить ипотеку нужно в течение 4 месяцев. По согласованию с банком этот срок можно продлить.
• Сумма от продажи должна быть зачислена на специальный счет, который определяет банк. Разницу возвращают покупателю.