Как рефинансировать кредит под залог недвижимости

Если у вас есть кредит, параметры которого перестали устраивать, можете обратиться в другой банк и провести рефинансирование под залог недвижимости. Как итог, заключите новый договор с подходящими условиями. И самое главное — под более низкий процент.

Что такое рефинансирование

Рефинансирование — это финансовая услуга, в рамках которой заемщик переводит свой кредит или кредиты на обслуживание в другой банк. При этом полностью меняются условия договора: ставка, срок, плюс можно получить дополнительную сумму на личные цели.

По сути, вы берете новый целевой кредит под залог недвижимости, средствами которого закрываете действующие долги. С его помощью можно снизить переплату, сделать выплату долга более удобной, объединить несколько долгов в один.

В рамках рефинансирования можно перекрыть:

• один кредитный долг;
• несколько кредитных долгов;
• кредитный долг и любые другие.

В первых случаях деньги идут на закрытие заявленных долгов перед банками и МФО. Во третьем случае можете получить дополнительные деньги на любые цели и закрыть или какие угодно личные обязательства, например, долги по коммунальным услугам, налогам, перед физическими лицами и компаниями.

Важно! Самое по себе рефинансирование по процессу идентично получению кредита под залог недвижимости. Ниже рассказываем подробности оформления.

Для чего проводить рефинансирование под залог

Рефинансирование бывает беззалоговым, но если у вас в собственности есть недвижимость, рассмотрите этот вариант оформления. По таким программам всегда ниже ставка, больше возможная сумма выдачи, плюс кредиторы относятся более лояльно, вероятность одобрения существенно выше.

Рефинансирование под недвижимость может решать одну задачу или несколько одновременно:

• Уменьшение процентной ставки. При наличии залога кредиторы несут меньше рисков, поэтому снижают процент.
• Сокращение срока и, соответственно, переплаты. При этом с учетом снижения ставки платеж может особо не измениться.
• Увеличение срока. Актуально, если возникли какие-то проблемы, сократился размер дохода.
• Замена залога. Например, залогом по кредиту была квартира, а теперь вы холите свободно ею распоряжаться. Для этого оставляете в залог дачу (если стоимость дачи сопоставима с суммой нужного кредита).
• Объединение кредитов. Допустим, у вас есть два кредита наличными и кредитная карта. По итогу рефинансирования все они будут закрыты, вы будете вносить один платеж по новому договору.
• Получение дополнительной суммы на личные цели. К примеру, перекрываете кредиты с общим остаточным долгом в 1,5 млн рублей и получаете дополнительно на руки 1 млн на любые цели. Сумма нового кредита составит 2,5 млн рублей.

Наличие залога существенно снижает риски кредитора, поэтому он установит низкую ставку и сможет предложить крупную сумму до 60–70% от цены недвижимости. Кроме того, только с залогом услугой могут воспользоваться потенциально проблемные заемщики.

Что нужно для оформления

Это не стандартный банковский кредит, а целевой с применением залога недвижимости. Поэтому есть требования к самому заемщику, залогу и кредитам, которые будут перекрывать. Рассмотрим все подробно.

Требования к заемщику и документам

У каждой кредитной организации свои требования к заемщику. Стандартно предложение ориентировано на клиентов от 21 года и до 65–70 лет на момент окончания выплат по графику. Заемщик должен работать и иметь доход, достаточный для обслуживания нового кредита.

В пакет документов входят:

• Оригинал паспорта.
• Согласие на сделку второй половины, если речь о недвижимости, которая нажита в браке.
• Справка с места работы по занятости и доходу или заверенная трудовая и электронная справка из СФР. Можно заключить договор только по паспорту, но условия будут менее выгодными.
• Документы по недвижимости. Обычно это выписка из ЕГРН и документ, который укажет на происхождение права собственности, например, договор купли-продажи.
• Документы по закрываемым кредитам. Это справка с суммой остаточного долга, реквизиты кредитного счета.

Предложение актуально и для представителей бизнеса. В этом случае нужно уточнять в банке конкретные требования к заемщику и пакету документов по доходам.

Требования к залогу

Чаще всего речь идет о квартире, так как для банка это самое ликвидное имущество. К квартирам обычно требования такие:

• принадлежит заемщику или супругам;
• нет других обременений за исключением ситуации, когда перекрывают аналогичный кредит с этим же залогом;
• проведены все коммуникации;
• нет незаконных перепланировок;
• есть все положенные окна, двери, сантехника;
• нормальное, ликвидное состояние;
• дом не слишком старый, точные требования к возрасту укажет банк;
• дом не признан аварийным, не готовится к сносу;
• дом не деревянный;
• нет никаких юридических проблем и ограничений.

Если оформление проходит через банк, потребуется экспертная оценка недвижимости через аккредитованное агентство. Услугу оплачивает заемщик, ориентируйтесь на стоимость 3000–6000 рублей.

Требования к закрываемым кредитам

Банки устанавливают требования и к кредитам, которые заемщик будет закрывать в рамках рефинансирования. У каждого они свои, но чаще всего критерии такие:

• не более 5–6 кредитов и займов;
• нет текущих просрочек;
• выданы не менее 3 или 6 месяцев назад.

Если при рефинансировании заемщик закрывает сразу несколько кредитов, ему нужно по каждому предоставить справки с суммой остаточного долга и реквизитами.

Как оформить рефинансирование под залог

Его можно оформить в банке или обратиться к частной компании, которая выдает залоговые кредиты. Второе актуально, если есть какие-то проблемы, например, плохая кредитная история, текущие просрочки, нет постоянной работы, отказывают банки. Рассмотрим оба варианта обращения.

Оформление в банке

Если вы — качественный заемщик с нормальной кредитной историей, с официальной работой, стабильным доходом, лучше обращаться в банк. Даже если в КИ есть какой-то негатив, в первую очередь пробуйте оформить рефинансирование в банке. У вас есть залог, который сделает кредитора более лояльным. А банковские условия всегда лучше, чем альтернативные варианты.

Изучайте условия банков, смотрите ставки в тарифах, требования к заемщику и недвижимости. Важный момент — точный процент узнаете только по итогу одобрения, банки назначают его на свое усмотрение. Когда предложение найдено, приступайте к оформлению через онлайн-заявку.

1. Подайте в банк онлайн-заявку, указав основные данные о себе и о своей недвижимости. Система быстро проведет анализ и даст предварительный ответ. Если он положительный, нужно ждать звонок менеджера.
2. Побеседуйте со специалистом. Он расскажет все детали оформления, укажет на требования к недвижимости. По его рекомендации нужно собрать пакет документов на себя, недвижимость и по закрываемым кредитам. На этом же этапе проходит оценка залога.
3. Передаете документы через офис или личный кабинет, ждете окончательную проверку и решение. Ждать нужно 1–3 дня. При положительном ответе банк сообщает одобренную сумму, срок и процентную ставку. Нужно изучить условия и объективно оценить выгоду сделки.
4. Заключите в офисе банка кредитный договор и обязательный договор страхования на объект.
5. Зарегистрируйте по инструкции банка договор залога в Росреестре. После банк отправит на заявленные вами кредитные счета суммы, которые нужны для досрочного погашения.
6. Обратитесь во все прежние банки и подайте заявление на досрочное погашение долга. Те долги в итоге будут закрыты, а вы будете должны платить новому банку на новых условиях.

Важно! Несмотря на залог, вы остаетесь собственником и можете пользоваться объектом на свое усмотрение. Нельзя только продать его или подарить — ограничения действуют, пока кредит не закрыт.

Оформление у частного кредитора

К частным фирмам обращаются клиенты, которым по тем или иным причинам недоступно банковское кредитование. Если банки отказывают, а рефинансирование необходимо, выбирайте частного кредитора. Как правило, они выдают нецелевые кредиты под залог недвижимости, деньги можно направить на что угодно, в том числе на перекредитование.

Самое важное — найти качественного честного кредитора с хорошей репутацией. Предложения таких компаний собраны на нашем сайте. Все они проверены, к ним можно обращаться без опасений.

Как проходит оформление рефинансирования:

1. Подаете онлайн-заявку. Ждете автоматический ответ или звонок представителя кредитной компании.
2. Получаете консультацию. Собираете документы на себя и недвижимость, предоставляете их в офис, или сотрудник приедет на дом. Обычно достаточно паспорта и выписки из ЕГРН.
3. Ждете осмотр недвижимости. После определения рыночной стоимости залога вам сообщат возможную сумму выдачи, срок и ставку.
4. Если предложение устраивает, заключаете кредитный и страховой договор, регистрируете сделку в Росреестре по предложенной инструкции.
5. Получаете деньги переводом на карту, после закрываете досрочно все долги, в том числе некредитные.

В этом случае не нужно никакого отчета, программа нецелевая. Если после погашения долгов останутся деньги, используйте их на любые личные цели.

Если окажется, что ваша недвижимость не подходит для залога, рассмотрите варианты рефинансирования без залога. Здесь каталог программ с фильтром подбора.