Все о кредите под залог коммерческой недвижимости

Что такое кредит под залог коммерческой недвижимости

Это нецелевой потребительский кредит, который банк или другая кредитная организация выдает под залог. В этом случае им выступает коммерческий объект, который находится в собственности заемщика.

Залог для банка — дополнительная гарантия возврата средств. Если заемщик не будет справляться с выплатами, кредитор может инициировать изъятие недвижимости и ее продажу с торгов. Вырученными деньгами он покроет убыток. Поэтому нужно хладнокровно оценивать свои финансовые возможности, чтобы не допустить этого.

Важное о кредите под залог коммерческой недвижимости:

• доступен и физическим лицам, и представителям бизнеса;
• потратить деньги можно на что угодно, отчитываться о расходах не нужно;
• заемщик пользуется объектом для своих целей, банки редко устанавливают какие-то ограничения;
• недвижимость нужно страховать в течение всего срока действия кредитного договора;
• сумма выдачи достигает 70% от рыночной стоимости объекта;
• срок кредита можно растянуть до 10–15 лет, что позволяет погашать его посильными ежемесячными платежами;
• пока кредит не выплачен, продать объект или сменить собственника другим способом невозможно.
• ставки ниже, чем по обычному потребительскому кредиту — залог снижает риски банка, поэтому и условия более выгодные.

Важно! Банк практически не рискует, выдавая кредиты такого типа. Поэтому будет лояльно относиться к заемщику. Такие ссуды реально получить даже при плохой кредитной истории: ниже расскажем об этом подробно.

Что может стать залогом

Коммерческая недвижимость — это объекты, которые используют для ведения бизнеса. Владеть ими может физическое лицо, ИП или компания. Это может быть магазин, кафе, офис, склад, производственный объект, торговый центр, бизнес-центр, клуб и прочее.

Каждый банк устанавливает определенные общие требования к объектам и конкретные в зависимости от типа недвижимости. Единого свода правил нет, для примера рассмотрим общие критерии к коммерческим объектам, которые установил Газпромбанк:

• нет ограничений, арестов и судебных споров по этому объекту;
• не ветхий, не аварийный, не готовится к сносу;
• принадлежит заемщику или находится в долевой собственности (во втором случае будет требоваться согласие на залог сособственников);
• бетонный, железобетонный, кирпичный или каменный фундамент;
• бетонные, железобетонные или кирпичные перекрытия;
• если расположен в здании, то его стены не могут быть деревянными, каркасными или металлическими;
• при нахождении в многоквартирном доме расположен на первом этаже;
• площадь от 30 до 300 квадратных метров;
• постройка с 2000 года включительно.

Полный перечень требований смотрите на сайте Газпромбанка. В случае с этим банком допустимо привлечение до четырех залогодателей. Например, магазином владеют 3 человека в равных или разных долях, включая заемщика. Заемщик может получить кредит под этот объект, но только если остальные сособственники согласятся передать в залог свои доли.

Кто может стать заемщиком

Основное требование — тот, кто владеет коммерческим объектом, так как только собственник может оставить его в залог. Если есть какие-то другие сособственники или недвижимость нажита в браке, потребуется привлечение третьих лиц. В случае с супругами они становятся созаемщиками.

Далее требования зависят уже от того, кто именно выступает заемщиком. В случае с коммерческой недвижимостью это может быть физическое лицо или представитель бизнеса. И требования к ним у банков будут разными.

Важно! Некоторые банки выдают кредиты под залог коммерческой недвижимости только представителям бизнеса. Но и для физических лиц тоже есть предложения, например, в Альфа-Банке, Газпромбанке, Совкомбанке.

Физическое лицо

Если собственник объекта — физическое лицо, он должен быть совершеннолетним гражданином РФ с постоянной пропиской. Для каждого банка важно, чтобы клиент работал и имел доход, которого будет достаточно для покрытия долга, внесения ежемесячных платежей.

В качестве дохода банки обычно рассматривают официальную зарплату и выдают ту сумму, которую заемщик может финансово вытянуть. При этом некоторые кредиторы готовы рассмотреть и другие источники, например, арендную плату за сдачу этого объекта.

Для заключения договора стандартно нужно документально доказать занятость и доход. Обычно это выписка из трудовой книжки и справка 2-НДФЛ либо выписка с лицевого счета заемщика в СФР. Если это альтернативные источники, банк скажет, какие бумаги по ним предоставить.

Важно! Это крупный кредит, поэтому банки стандартно требуют официальную занятость и справки о доходах. Если этого нет, рассмотрите предложения частных кредиторов, они менее требовательные.

Представители бизнеса

Кредиты под коммерческие объекты доступны индивидуальным предпринимателям и собственникам бизнеса. Они могут получить деньги как на любые личные цели, так и на потребности бизнеса. Во втором случае это будет целевая ссуда с необходимостью документально подтвердить расходы.

Требования для бизнесменов обычно такие:

• ведение бизнеса от 6–12 месяцев;
• прибыльный бизнес, доход от которого достаточен для оплаты кредита;
• деятельность, которая не находится на грани закона.

Для рассмотрения заявки нужно предоставить пакет документов, в который обычно входят налоговые декларации и бумаги по бизнесу. Что именно нужно, скажет банк при первичной консультации.

Что нужно для получения

Перед подачей заявки посмотрите на точные требования финансовой организации к заемщику. Вы должны им соответствовать и предоставить указанный банком пакет документов.

В список документов входят не только бумаги по самому заемщику. В сделке участвует залог, поэтому нужно предоставить документы по нему. Это выписка из ЕГРН, документы о получении права собственности и другие, указанные банком.

В целом, для получения такого кредита нужно:

• соответствовать требованиям банка к заемщику и коммерческому объекту;
• предоставить документы по указанному перечню;
• провести оценку недвижимости;
• застраховать объект.

Важно! Страховку оформляют на 1 год и после ежегодно продляют ее, пока кредит не выплачен. Полис защищает на случай утраты объекта, при наступлении страхового случая страховщик выплачивает возмещение, покрывает кредит.

Как проходит оформление

Процесс получения кредита под коммерческую недвижимость обычно идентичен в разных банках. Приведем общую схему, которая практикуется чаще всего:

1. Выбор финансовой организации, изучение ее требований к заемщику и залогу.
2. Подача заявки на кредит под залог недвижимости онлайн. Нужно оставить контактные данные и заполнить анкету заемщика. На основе этой информации банк примет решение. Обычно это автоматический ответ, который дают за несколько минут.
3. Ожидание звонка из банка, если предварительное решение положительное. Вы пройдете собеседование, уточните детали кредитования и получите от менеджера информацию по дальнейшим действиям и пакету документов.
4. Соберите пакет документов по себе и недвижимости, передайте в офис банка или загрузите их фото в личный кабинет, если это возможно.
5. Проведите оценку коммерческого объекта через указанное банком агентство. Услугу оплачивает заемщик. Отчет нужно передать в банк для юридического анализа сделки.
6. Ждите проверку, она может занять 1–3 дня. При окончательном положительном ответе вам скажут, сколько одобрили, на какой срок и под какую процентную ставку. Внимательно изучите предложение и примите решение.
7. Подключитесь к программе страхования. Стандартно банк сразу предлагает заключение договора с партнерской страховой компанией. Оплатите страховой полис на 1 год. Дополнительно вам предложат личное страхование жизни и здоровья — это уже добровольная услуга.
8. Заключите кредитный договор, подпишите все документы.
9. Отнесите в Росреестр собранный банком пакет документов для регистрации залога. Некоторые кредиторы платно предоставляют услугу удаленной регистрации через свои сервисы.
10. Ждите зачисление денег.

Деньги переводят на счет клиента, открытый в этом банке. Обычно оформление занимает 10–14 дней, так как регистрация в Росреестре не проходит быстро. Если деньги нужны срочно, рассмотрите программы частных кредиторов, у них есть предложения о выдаче займа под залог даже в течение рабочего дня.

Могут ли дать одобрение при плохой кредитной истории

Часто кредиты под залог недвижимости любых типов рассматривают заемщики с плохой кредитной историей. И действительно, такие программы с обеспечением порой становятся для них единственным шансом получить деньги в долг, да еще и на хороших условиях.

Но не стоит думать о том, что под залог коммерческой недвижимости вы получите деньги без отказов. Здесь все зависит от степени испорченности кредитной истории:

1. Небольшие закрытые просрочки, которые длились не более месяца. Без проблем получите кредит в любом банке.
2. Закрытые просрочки, которые длились не более трех месяцев. В этом случае вероятность одобрения существенно ниже. Рекомендуем пробовать обращаться в разные банки, подавать 2–3 заявки одновременно.
3. Закрытые просрочки продолжительностью более 3 месяцев. Банки вряд ли захотят с вами работать, даже несмотря на залог. Выходом станет обращение к частным кредиторам.
4. Открытые просрочки. В этом случае банки точно откажут. Даже частные кредиторы сто раз подумают, нужно ли им с вами связываться. Пробуйте подавать заявки, но на положительный исход особо не рассчитывайте.

Частные кредиторы лояльнее, чем банки, но выдают меньшие суммы и устанавливают повышенные процентные ставки. К ним как раз и обращаются заемщики с какими-либо проблемами, например, при плохой кредитной истории, при отсутствии официальной работы и тому подобное.

Что можно и нельзя делать с заложенной недвижимостью

Если вы раньше использовали коммерческий объект для ведения своего бизнеса или сдачи его в аренду, вы это и продолжите делать. Наложение обременения никак не касается этих процессов, объект остается в вашем распоряжении.

При этом сменить собственника будет невозможно. В выписке из ЕГРН будет обозначено, что объект находится под обременением такого-то банка. То есть продать или подарить его нельзя, сделку не пропустят.

После полной выплаты кредита, что можно сделать досрочно, банк подаст документы в Росреестр и снимет обременение. После этого все ограничения снимут.

Может ли банк забрать коммерческий объект

Если вы начнете злостно уклоняться от оплаты, банк сначала будет пытаться мирно решить вопрос, но после будет вынужден обратиться в суд для изъятия залога.

Поэтому рекомендуем идти на диалог с банком: если вы попали в непростую финансовую ситуацию, вам дадут кредитные каникулы или проведут реструктуризацию. Главное, обратиться за помощью заблаговременно и не бегать от банка.

В заключение

Кредит под залог коммерческой недвижимости — выгодная сделка. Вы даете банку гарантии возврата средств, за это он выдает вам крупную сумму и устанавливает низкую процентную ставку. Тезисно о главном:

• Залогом может стать любой коммерческий объект, который соответствует требованиям банка. Обычно это торговые площадки всех типов, офисы, склады.
• Несмотря на наличие залога, банки не выдают деньги безотказно. Заемщика в любом случае рассматривают и могут отказать, если он покажется неблагонадежным и неплатежеспособным.
• Благодаря залогу клиент получает лояльное отношение банка, но если у него плохая кредитная история, вероятен отказ. В этом случае рассмотрите предложения частных кредиторов.
• Получить кредит могут предприниматели и физические лица. Нужно собрать пакет документов, включая справки о доходах. При обращении к частному кредитору они не нужны.
• Можно получить сумму до 70% от рыночной цены объекта. Для ее установления и проверки юридической чистоты объекта требуется экспертная оценка недвижимости за счет заемщика.
• Заложенный объект нельзя продать, но пользоваться им можно как угодно.
• При злостной просрочке банк может забрать заложенную недвижимость. Но перед этим он предпримет попытки помочь заемщику. Банк в изъятии не заинтересован.
• Требуется страховка на весь срок кредита. Ее оформляют на 1 год и регулярно продлевают — за счет заемщика.