Кредит под залог недвижимости: все, что нужно знать перед оформлением

Какую недвижимость можно оставить в залог, какие требования к ней предъявляют банки, что можно и нельзя делать с заложенным объектом. Обязательно расскажем о возможных проблемах и о том, можно ли проводить рефинансирование таких кредитов.

Подходящая для залога недвижимость

Закон это не регулирует. Кредитная организация сама решает, что принимать в залог, и устанавливает требования к нему. Поэтому нужно смотреть критерии конкретной компании.

Какие объекты чаще всего принимаются в залог?

Чаще всего кредиторы выдают кредиты под залог квартир. Но некоторые расширяют список, включают в него дома, таунхаусы, апартаменты, земельные участки, дачи, коммерческую недвижимость.

Общие требования к залогу:

• Принадлежит заемщику. Некоторые банки принимают в залог недвижимость третьих лиц с их согласия.
• Нет обременений. Объект не заложен, нет ограничения на запрет регистрационных действий от судебных приставов.
• Находится в нормальном состоянии, не аварийный, дом не готовится к сносу, реконструкции.

Важно! Если заемщик в браке, то при совместной собственности потребуется согласие второй половины на сделку.

Теперь рассмотрим более точные требования, которые стандартно выдвигают к самым популярным видам залога — квартирам и домам.

Требования к квартирам

Чаще всего заемщики закладывают квартиры. Кредиторам также более интересны именно они, так как ликвидны, их проще реализовать при уклонении заемщика от оплаты.

У каждой финансовой организации свой список критериев. Для примера рассмотрим условия Газпромбанка, на них можно ориентироваться:

• есть четкая площадь, границы, кадастровый номер;
• фундамент дома железобетонный, кирпичный или каменный;
• проведены необходимые коммуникации: отопление, вода, электричество, канализация;
• год постройки — с 1955 г.;
• износ дома не превышает 65%.

У Газпромбанка есть полный список критериев ко всем типам недвижимости, которые он принимает в залог. Во многих банках они схожи.

Некоторые банки указывают требования к этажности дома, например, не менее 4 этажей. Точные критерии уточняйте у выбранного кредитора.

Требования к дому

Если это частный дом, к нему можно встретить такие требования:

• По материалу постройки. Например, некоторые банки из-за повышенных рисков не готовы принимать деревянные дома.
• Пригоден для круглогодичного проживания, к дому есть подъезд даже в зимнее время.
• Расположен в городе или недалеко от него, например, не более чем в 100 км от территориальной границы.
• Проведены все возможные коммуникации.
• Категория земельного участка соответствует критериям банка, чаще всего это ИЖС.

Любой объект недвижимости, который заемщик оставляет в залог, будет оценен. Банки просят провести экспертную оценку через аккредитованные ими компании. Частные фирмы или кредиторы могут обходиться собственными силами, выезжают на осмотр.

Важно! Любой вид залога должен быть юридически чистым. Каждая кредитная организация тщательно это проверяет.

Важные юридические нюансы

Прежде чем обращаться в банк за кредитом под залог недвижимости, изучите все юридические нюансы. Вы должны знать о них заранее, а не после заключения кредитного договора.

При оформлении вы оставляете недвижимость в качестве обеспечения возврата долга. Если возникнут проблемы с оплатой, есть риск лишиться недвижимости. Это возможно даже в том случае, если есть прописанные несовершеннолетние, если это единственное ваше жилье. ГПК РФ Статья 446 в этом случае не действует.

Другие важные нюансы:

• Невозможно продать или подарить объект, пока кредит не закрыт. В выписке из ЕГРН будет отмечено обременение, сделку не пропустят.
• Заемщик свободно пользуется своим имуществом, остается по документам собственником.
• Могут быть ограничения по пользованию недвижимостью. Например, нельзя сдавать в аренду, нужно согласовывать с банком регистрацию других граждан и так далее.
• Заложенную недвижимость обязательно страхуют, полис заемщик продлевает за свой счет ежегодно.

Оформление кредита под залог недвижимости не может быть быстрым. Сделку обязательно регистрируют в Росреестре, это занимает в среднем неделю. Обычно только после этого кредитор передает деньги заемщику. Но некоторые готовы выдать часть средств заранее, информацию нужно уточнять.

Риски и возможные проблемы

Так как речь о залоге недвижимости, есть риск лишиться собственности. Он возникает при неверном выборе кредитора и при финансовых проблемах у заемщика. Рассмотрим подробно оба случая.

Мошенники

Ключевая задача заемщика — выбрать хорошего кредитора. Хороший, значит, честный, который работает в полном соответствии с 353-ФЗ О потребительском кредите и 102-ФЗ Об ипотеке. Кредиты под залог недвижимости относятся именно к ипотечным.

Лучше всего обращаться в крупный федеральный или региональный банк. Все они точно работают в полном соответствии с законами и предписаниями ЦБ РФ, следят за своей репутацией.

Если по каким-то причинам вы не можете получить такой кредит в банке, например, у вас плохая кредитная история или неофициальная работа, тогда рассматривайте частный рынок. Но здесь риск наткнуться на мошенников гораздо выше.

Рекомендации по выбору частного кредитора, на что обращать внимание:

• Срок работы на рынке. Чем дольше, тем лучше.
• Есть ли сайт, страницы в социальных сетях. Хорошо, если есть, активно наполняются, там прописаны все условия сделок.
• Адрес и телефон в свободном доступе, они есть на сайте, в социальных сетях, на картах.
• Отзывы клиентов. Но смотрите их не на ресурсе кредитора, а на независимых площадках, например, на Яндекс Картах, Отзовике. Сплошь радужные должны насторожить.
• Как документально проходит сделка. Не должно быть потери прав собственности.

Важно! Сделку фиксирует только кредитный договор. Не должно быть никаких дарственных и договоров купли-продажи даже со сводными датами. Это признак мошенника или недобросовестного кредитора.

Список надежных частных кредиторов есть на нашем сайте. Все они проверены, давно работают на рынке, ведут честную деятельность.

Изъятие недвижимости

Это самое плохое, что может случиться. Но это возможно только в том случае, если заемщик злостно уклоняется от платежей, не реагирует на попытки банка помочь. В этом случае у кредитора нет другого выхода покрыть убытки — он обратится в суд и через приставов заберет недвижимость.

Это долгий и сложный процесс, за одну просрочку ни один банк не поспешит забрать недвижимость. Это ему совершенно неинтересно, не его профиль. Он хочет просто получать проценты от сделки, а не заниматься сложными юридическими делами, тратить свои ресурсы на юристов и суды, на продажу объекта с торгов.

Допустим, заемщик совершил просрочку. Как стандартно действует банк:

1. Связывается с заемщиком, выясняет причину просрочки. Если, например, задержали зарплату, ничего страшного, внесет платеж позже с пенями по договору.
2. Если финансовое положение заемщика ухудшилось, ему предложат кредитные каникулы или реструктуризацию.
3. Если заемщик не идет на диалог или не соглашается на помощь, спустя время банк будет вынужден обратиться в суд и получить разрешение на выселение и продажу объекта.

То есть сразу недвижимость никогда не забирают. С момента просрочки до реального обращения в суд могут пройти многие месяцы. Но это неминуемый итог, если просрочка становится злостной.

Важно! Рекомендуем оформлять страхование жизни и здоровья заемщика. При наступлении страхового случая кредит закроет страховая компания.

Сравнение с потребительским кредитом

Получая от заемщика дополнительную гарантию возврата средств, банк снижает свои риски. Поэтому предлагает более выгодные условия заключения договора, уменьшает процентную ставку.

Для сравнения возьмем кредиты наличными Газпромбанка под залог недвижимости и без залога. Условия актуальны на конец 2024 года в пик ставок по кредитам, точные смотрите на сайте банка.

Сравнивать будем кредит на сумму 1 000 000 рублей, который заемщик берет на 5 лет. Процентная ставка — средняя из тарифов Газпромбанка без подключения платной услуги по снижению ставки. Расчет ведем на универсальном кредитном калькуляторе:

Как видно, при наличии залога условия заключения более выгодные, ежемесячный платеж ниже, переплата меньше.

Процесс оформления

При выборе кредитора всегда смотрите на точные условия заключения договора. В описании программы часто пишут привлекательную процентную ставку, а после оказывается, что это просто ее минимальное значение. Его по факту почти никогда не назначают — это маркетинг.

Ищите на сайте кредитора или запрашивайте у него конкретные тарифы с указанием процентных ставок, сроков, всех условий заключения договора. Не торопитесь, внимательно все изучайте, задавайте вопросы.

Чаще всего кредиторы указывают диапазон процентной ставки. В этом случае лучше ориентироваться на среднее значение и выше его — это более реально. Но точный процент и сумму кредита узнаете только после подачи заявки и ее рассмотрения.

Как проходит выдача кредита под залог недвижимости

1. Подбираете банк, подаете ему заявку. Это можно сделать онлайн без посещения офиса.
2. Указываете контактные данные, личную информацию, сведения о недвижимости и отправляете заявку. Ждите предварительный ответ, обычно он приходит в течение часа.
3. Ждете звонок менеджера, который расскажет о деталях оформления и укажет на пакет документов по заемщику и объекту недвижимости. В этот же момент обговаривают оценку залога, выезд специалиста.
4. Проводите оценку, собираете документы по списку и передаете их кредитору через личный кабинет или в офисе.
5. Ждете окончательное решение банка. Он проверит юридическую чистоту, определит возможную сумму выдачи, назначит процентную ставку и сообщит итог клиенту. Обычно это занимает 1–3 дня.
6. Изучите одобренные условия. Если они устраивают, договоритесь с банком о визите в офис.
7. Заключите на месте договор с партнерской страховой компанией, кредитный договор. По итогу получите пакет документов для регистрации сделки в Росреестре. Некоторые кредиторы платно проводят это за клиента.
8. Запишитесь в Росреестр, подайте документы и ждите регистрацию около недели. После получите деньги от банка переводом на счет.

Полученные под залог недвижимости деньги заемщик тратит на свое усмотрение. Часто такие кредиты берут для решения бизнес-задач, для строительства дома или дачи, крупных покупок. Даже если при оформлении вы заявляли какую-то цель, соблюдать ее не обязательно — кредит нецелевой.

О рефинансировании залогового кредита

По итогу оформления заемщик получает график платежей, ежемесячно вносит на счет одну и ту же сумму и постепенно погашает долг. Когда он будет закрыт полностью, можно снимать обременение в Росреестре.

В течение всего срока выплаты заемщик может прибегнуть к рефинансированию — перевести кредит на обслуживание в другой банк. Для чего это делать:

• Чтобы снизить процентную ставку. Например, вы брали кредит под 20%, а сейчас ставки по рынку ниже, можно переоформить под 12%.
• Чтобы снять обременение с залога раньше. По итогу превращаете свой кредит из залогового в простой. Недвижимость перестает быть залогом, можно снимать ограничения.
• Чтобы снизить финансовую нагрузку. Например, платеж стал для вас обременительным. Тогда оформляете перекредитование в другом банке с увеличением срока. Как итог, платеж станет меньше.

Нужно выбрать банк, условия перекредитования которого вас устраивают, посмотреть его требования и подать заявку. Если рефинансирование проводят также с залогом, по итогу переведете его в другой банк. После заключения договора прежний кредит закрывают досрочно, вы будете платить другому банку по установленному графику.

И помните, если у вас возникают проблемы, если попали в сложную финансовую ситуацию, не нужно ее замалчивать и допускать просрочку. Обязательно обратитесь к кредитору. Он не заинтересован в просрочке и изъятии залога. Предоставление по таким программам кредитных каникул и реструктуризации — нормальное явление.