Может ли банк забрать недвижимость за долги

Может ли банк пойти на такую меру

Если рассмотреть ситуацию поверхностно, должник банка действительно может остаться без своего имущества. Но есть много нюансов. В первую очередь ситуация зависит от того, о каком долге речь:

1. Кредит под залог этой недвижимости. Тогда у банка есть полное право при просрочках обратиться в суд и изъять имущество, так как оно обеспечивает сделку, условия которой заемщик не соблюдает. Но и тут не все так просто.
2. Любой другой кредит или долг. В этом случае недвижимость — просто собственность, не залог. Забрать ее могут, но далеко не всегда: закон защищает собственников в таких ситуациях.

Чтобы разобраться в ситуации досконально, рассмотрим оба варианта.

Если это кредит под залог недвижимости

Если недвижимость, по которой у вас возник вопрос, служит обеспечением по кредиту, то риски ее изъятия при просрочке высокие. Именно для этого банк и брал ее в залог: чтобы при злостном уклонении от оплаты долга иметь возможность покрыть убыток путем изъятия и реализации залога.

Важно! На заложенную недвижимость наложено обременение через Росреестр. В выписке из ЕГРН есть соответствующая отметка. Продать такой объект нереально.

Что говорит закон в этом случае

В этом случае закон на стороне кредитной организации. Заемщик заключил кредитный договор, взял на себя обязательства и дал гарантии их выполнения в виде залога недвижимости. И за соблюдение возврата долга заемщик отвечает этим имуществом.

Все это закреплено кредитным договором или какими-либо приложенными к нему документами и дополнительным соглашением. Банк имеет полное право обратиться в суд для продажи недвижимости с торгов. Ему не помешают даже:

• прописанные несовершеннолетние — в этом случае их могут выписать на улицу;
• норма о единственной жилой недвижимости — в случае с залогом она не действует.

Поэтому, если у вас оформлен такой кредит, вы несете риски и должны осознавать их еще перед подписанием кредитного договора. Закон в этом случае на стороне банка, который будет всеми способами защищать свои интересы.

Когда банк заберет недвижимость за долг

Несмотря на то, что у банка есть полное право забрать заложенную недвижимость, он не поспешит это сделать. Дело в том, что основная задача банка — выдать кредит и вернуть деньги обратно вместе с процентами. Возиться с изъятием объекта и его продажей ему совсем не хочется — это и время, и дополнительные расходы.

Поэтому банк будет делать все возможное, чтобы избежать этого нежелательного для себя процесса. Он будет всеми силами стараться помочь заемщику, чтобы вернуть его в график платежей.

Разберем пошагово, как стандартно действует банк, если заемщик совершил просрочку:

1. Банк связывается с клиентом по телефону, чтобы выяснить причину просрочки. Уже на этом этапе он может предложить помощь. Например, если заемщик потерял работу, может дать ему кредитные каникулы.
2. Банк берет с должника обещание закрыть долг к установленной дате или организовывает программу поддержки.
3. Если заемщик не выполняет обещания, не соглашается на программы помощи или не выполняет их условия после подключения, банк вынужден пойти на крайние меры.
4. Обычно банк пару месяцев ведет переговоры, после еще 3–6 месяцев пытается «направить должника на путь истинный», но если в итоге ничего не помогает, должник не идет навстречу, кредитор вынужден начать процесс изъятия недвижимости.
5. Юрист составляет иск в суд, на основании закладной его удовлетворят. До судебного заседания и вступления решения суда в законную силу у должника еще есть возможность одуматься, решить свою финансовую проблему или согласиться на помощь банка (если тот еще не передумал помогать).
6. Далее к делу подключаются судебные приставы, которые исполняют решение суда. Заемщик и его семья при наличии буду выселены и выписаны. Если нужно, в принудительном порядке.

Изъятую недвижимость банк будет продавать с торгов с дисконтом (скидка к проблемному объекту). Вырученными деньгами покроют весь набежавший долг вместе с пенями. Если от денег что-то останется, их отдадут заемщику.

Важно! Именно поэтому в случае с кредитами под залог недвижимости банки выдаю не более 70–80% от рыночной цены объекта: чтобы в случае таких ситуаций была возможность применения дисконта.

Можно ли этого избежать

Можно, но только если заемщик изначально ведет себя как человек, который заинтересован в мирном решении проблемы без крайних мер. То есть он изначально идет на диалог с кредитором, берет трубку, рассказывает о проблеме и рассматривает варианты возможной помощи.

Некоторые заемщики ошибочно полагают, что банки заинтересованы в пенях и изъятии залога. Но это не так. Сейчас кредиторы больше заинтересованы в своевременных беспроблемных выплатах. И у каждого банка есть свои программы помощи должникам.

Что может предложить банк:

• Кредитные каникулы — если доход очень сильно сократился или вообще стал нулевым, например, заемщик потерял работу. В этом случае банк может поставить выплату долга на паузу до 2–6 месяцев, иногда дольше.
• Реструктуризация — если доход есть, просто сократился. Тогда банк предложит изменить график платежей. Он увеличит срок возврата, чтобы ежемесячный платеж стал ниже.

В итоге, если идти на диалог банка, можно выйти из ситуации с минимальными потерями. И кредитная история не будет уничтожена, и недвижимость сохранена.

Важное условие помощи — вы должны документально доказать, что попали в непростое положение. Например, предоставить длительный больничный лист, выписку из трудовой, 2-НДФЛ с явным снижением зарплаты и прочее. Банк рассмотрит любую документально доказанную ситуацию.

Важно! Если у вас возникают проблемы с внесением очередного платежа, обратитесь в банк заранее, пока просрочки еще нет. Идите на контакт сами, заслужите тем самым лояльное к себе отношение. Помогать будут охотнее.

Если это кредит без залога

Теперь рассмотрим другую ситуацию: например, у вас проблемный долг по потребительскому кредиту, и в собственности есть недвижимость, которая в теории может пострадать. В теории, потому что на практике такие изъятия случаются очень и очень редко.

Договора залога нет, недвижимость не находится под обременением. Более того, на ней никаких ограничений, поэтому должник может продать ее или подарить. Но только до того момента, пока не пройдет суд по долгу: после него пристав вскоре наложит на объект запрет на проведение регистрационных действий.

Что говорит закон в этом случае

Теоретически у должника есть собственное имущество, которое можно изъять по суду для покрытия долга перед банком. Но в этом случае закон находится больше на стороне собственника. Есть сразу несколько ситуаций, которые делают изъятие не заложенной недвижимости невозможной:

1. В жилой недвижимости прописаны несовершеннолетние. Закон в этом случае не защищает от изъятия напрямую. Но при таких ситуациях к делу обязаны привлечь органы опеки, так как затрагиваются интересы детей. А опека вряд ли даст согласие на то, чтобы дети оказались без прописки.
2. Это единственное жилье заемщика. Согласно Статье 446 ГК РФ недвижимость не могу изъять за долги, если кроме нее у должника нет другого жилого имущества. Аналогично — земельные участки, на которых это жилье расположено. Обратите внимание, коммерческих объектов, просто земель и дач это не касается.
3. Соразмерность долга стоимости имущества. Это негласное правило, которым должны руководствоваться судебные приставы. Размер долга должен быть соизмерим с рыночной ценой недвижимости. Например, за долг в 500 000 рублей не могут забрать квартиру ценой в 5 000 000 рублей.

Последняя норма никак четко не регулируется законодательно. Она основывается только на судебной практике: когда должники считали меру несправедливой из-за несоразмерности, и суд вставал на их сторону.

В целом, судебные приставы соблюдают принцип соразмерности, но так как четких границ соотношений нет, прецеденты все равно случаются. Если с вами так случилось, цена объекта гораздо выше суммы долга, рекомендуем защищать свои интересы в суде: практика для должников положительная.

Как происходит изъятие имущества

Сразу начнем с того, что забирают недвижимость за долги не банки, а судебные приставы. Банки могут «распоряжаться» только имуществом, которое оставлено им в залог. Поэтому ни один банк не сможет просто так взять и забрать вашу квартиру, как и коллекторы.

В этом случае с момента образования долга до фактического изъятия собственности могут уйти 1–2 года и даже больше. И на каждом этапе у должника есть возможность исправить ситуацию.

Пошаговый процесс от просрочки до изъятия. Берем за пример ситуацию, когда заемщик просто взял и перестал платить, не соглашается ни с какими предложениями, не выходит на связь:

1. Заемщик совершает просрочку. С ним связывается банк, чтобы понять, что происходит. Возможно, должник в сложной финансовой ситуации, ему нужна помощь.
2. Банк месяц-два предпринимает попытки связаться, после привлекает собственную службу взыскания.
3. Служба ведет уже более жесткую работу, но все в рамках закона. Она может выехать к должнику на дом или звонить по контактным номерам с просьбой передать должнику информацию.
4. Если своя служба не справилась, банк может через 3–4 месяца передать дело коллекторам.
5. Если не справились коллекторы, банк вынужден обратиться в суд. Обычно это случается через 8–12 месяцев полной просрочки.
6. Суд встает на сторону банка и выносит соответствующее решение, которое вступает в законную силу в течение 10 дней.
7. Решение суда уходит на исполнение судебным приставам, которые сначала ищут место работы, счета и имущество должника. Если есть регулярный официальный доход, обычно все заканчивается удержанием из него 50% до момента полной выплаты долга.
8. Если дохода нет, или долг слишком большой, пристав будет заниматься розыском и изъятием имущества. Чаще всего это автомобили и объекты недвижимости.

То есть должнику еще нужно постараться, чтобы дойти до стадии изъятия недвижимости, если это положено по закону.

Важно! Если заемщик в браке, а недвижимость совместно нажитая, долю второй половины тронуть не могут.

Как избежать изъятия

В этом случае нужно также идти на диалог с банком, его службой безопасности и коллекторами. Соглашайтесь на все виды помощи, которые вам предлагают: берите кредитные каникулы, проводите реструктуризацию.

Если так сложилось, что дело дошло до суда, идите на диалог с судебным приставом. Идеальный вариант в этом ситуации — наличие официальной зарплаты, тогда можно остановиться на том, что у вас будут забирать в счет долга 50% от нее.

Если это должник-молчун, который никак не защищает свои интересы и имущество, рано или поздно случится изъятие недвижимости, так как другого выхода у пристава не будет — он обязан выполнять свою работу. Конечно, при условии, если может инициировать эту меру по закону.

В заключение

Недвижимость должника действительно может пострадать, ее могут изъять и продать в счет погашения кредитного долга. Но случается это на практике редко, и банки совершенно в этом не заинтересованы.

Коротко о главном:

• Если недвижимость служит залогом, у банка нет никаких законных препятствий для ее изъятия за долг. Даже если это единственное жилье заемщика.
• Банки не заинтересованы в изъятии заложенного имущества, будут оттягивать это до конца. Прибегнут к мере, только если ничего больше не помогает, должник безнадежный.
• Если недвижимость не служит залогом, ее не смогут забрать, если это единственное жилье должника. Также долг должен быть соразмерен цене объекта, а органы опеки вряд ли дадут согласие на выписку несовершеннолетних на улицу.
• В любом случае изъятия можно избежать, если идти на диалог с кредитором и с судебными приставами.