Можно ли взять две ипотеки

Что говорит закон

В законе нет моментов, которые бы затрагивали количество действующих ипотечных или любых других видов кредитов. Поэтому вы можете параллельно первой ипотеке взять вторую и даже третью — если финансовое положение это позволяет.

Но есть важный момент закона, который действует с декабря 2023 года — льготную ипотеку гражданин может оформить только один раз. Действуют такие нормы:

• если льготная ипотека с государственной поддержкой была оформлена до 31 декабря 2022 года, гражданин может подать заявку на еще одну;
• с 23 декабря 2023 года гражданин может воспользоваться льготной программой только один раз.

Это касается ИТ-ипотеки, Дальневосточной и Арктической, Сельской. Что касается Семейной, с ней могут быть исключения. Например, если первый кредит закрыт, а в семье родился еще один ребенок.

Если вы взяли первую ипотеку по какой-то льготной государственной программе, то вторая ипотека будет уже классической, то есть под стандартный рыночный процент. А в 2025 году он весьма высок, по прогнозам ставки более менее устаканятся только в 2027 году.

При каких условиях реально взять вторую ипотеку

Итак, у вас есть действующая ипотека, по которой вы каждый месяц вносите платежи, и вы хотите взять еще один ипотечный кредит. Например, есть квартира для проживания семьи, но вы хотите взять еще одну на будущее ребенку. Или приобрести загородную недвижимость для отдыха.

Это действительно возможно, если выполнены следующие условия:

• У вас хорошая кредитная история, вы стабильно оплачиваете первую ипотеку и другие долговые обязательства, если они есть. При нахождении в браке важна репутация обоих супругов, так как они становятся созаемщиками.
• У вас достаточный уровень платежеспособности. Это самое главное — банк будет смотреть, способны ли и вы или ваша семья в целом потянуть еще один крупный кредит.
• Вы соответствуете требованиям выбранного банка к заемщику, можете предоставить все необходимые документы, работаете официально.

По сути, вы просто берете еще один кредит, ситуацию нельзя назвать нестандартной. В России масса людей платят по 3–5 кредитов одновременно, и это не мешает им заключать с банками следующие договоры. Если доход позволяет, все возможно.

Как банк будет оценивать платежеспособность

Принимая решение о выдаче любого кредита, банк в первую очередь ориентируется на платежеспособность заемщика. Его дохода должно хватать на погашение всех действующих обязательств и на жизнь.

В случае с ипотекой могут быть два варианта оценки:

1. Если заемщик не состоит в браке (или есть брачный контракт), банк оценивает только его платежеспособность. Он учтет все его расходы и доходы и примет решение.
2. Если речь о семье, учитывают общую платежеспособность супругов. Она падает, если супруга не работает или находится в отпуске по уходу за ребенком. Если в семье много детей, это тоже сказывается на платежеспособности.

Важно! При подаче заявки на вторую ипотеку докажите документами все источники доходов. Если есть пенсии, пособия, алименты, доход от аренды, инвестиций — принесите банку бумаги по всем источникам.

Например, речь о семье с двумя детьми, в которой суммарный доход супругов составляет 180 000 рублей. У них уже есть ипотечный кредит, по которому они ежемесячно отдают 50 000 рублей. Плюс есть потребительский кредит с платежом 10 000 рублей, то есть объем долговых обязательств — 60 000 рублей.

У семьи остается на жизнь 120 000 рублей. Прожиточный минимум на такую семью составляет около 75 000 рублей (берем средний по РФ). В итоге свободными остаются 45 000 рублей. Теоретически банк может одобрить вторую ипотеку, если платеж по ней не будет превышать эту сумму.

Расчеты условные, но примерно так банки оценивают платежеспособность потенциального заемщика по любому кредиту. Но если речь о второй ипотеке, они делают это более тщательно, так как речь о существенном увеличении ежемесячной долговой нагрузке.

В какой банк обращаться

Вы можете без проблем обратиться в тот же банк, в котором брали первую ипотеку. Собственные регламенты кредиторов не запрещают им выдавать действующим заемщикам следующие кредиты — это нормальная практика.

Но лучше проанализировать и предложения других банков. Все же ипотека — крупный и долгосрочный кредит, выбирать кредитора для сотрудничества нужно тщательно. При анализе банка для оформления второй ипотеки смотрите на:

• Типы недвижимости, с которыми работает банк. Если хотите покупать квартиру, проблем с выбором не будет. Если загородную недвижимость, на нее выдают деньги не все кредиторы.
• Точные процентные ставки. Смотрите не на рекламное описание программы, загляните в официальные тарифы. Если там указан диапазон ставок, ориентируйтесь на процент ближе к верхнему.
• Если планируете покупать новостройку, смотрите на список аккредитованных этим банком объектов. Или сначала выберите дом или ЖК, а после смотрите список банков, которые этот объект аккредитовали — только в них сможете оформить ипотеку.
• Если это вторичный рынок, смотрите на требования кредитора к объекту. Обычно они касаются года постройки и материалов, из которых выполнен дом. Плюс могут быть критерии к этажности.
• Если это загородный объект, смотрите точные требования к нему. Например, банки часто указывают допустимое расстояние от черты города и принимают в залог объекты, к которым обеспечен круглогодичный подъезд.

Важно! Обязательно изучите предложение зарплатного банка. Вам могут дать скидку к ставке, плюс процесс оформления будет более быстрым и удобным, даже справки собирать не нужно.

Как проходит оформление второй ипотеки

Здесь все стандартно, наличие первой ипотеки никак не влияет на оформление второй. Информацию о действующем обязательстве банк увидит в кредитной истории, там же будут отражены и другие действующее кредиты при их наличии. Поэтому скрывать наличие обязательств бессмысленно.

Порядок оформления:

1. Выбираете банк, подаете заявку на ипотеку онлайн. Обычно системе достаточно нескольких минут, чтобы вынести первичное решение.
2. При предварительном одобрении ждите звонок из банка. Менеджер проконсультирует и скажет, какие документы нужны. Загружаете их в личный кабинет или приносите в офис.
3. Ждете окончательное решение — банк сообщит, сколько и на каких условиях готов выдать. Выбираете недвижимость и собираете по ней документы, проводите экспертную оценку.
4. Заключает с банком договор, страхуете недвижимость и регистрируете сделку в Росреестре.

Важно! Не забывайте, что для оформления ипотеки нужен первый взнос, который составляет минимум 20% от цены недвижимости. Некоторые банки позволяют направлять на ПВ материнский капитал.

Если банк отказал

На практике получить вторую ипотеку при незакрытой первой сложно, крайне мало россиян могут себе это позволить по уровню платежеспособности. Даже ЦБ РФ не рекомендует выдавать новый кредит заемщику, если по итогу оформления он будет отдавать банкам более 50% своего дохода.

Если вам пришел отказ, просто выберите для оформления другой банк. Вообще, не запрещено отправлять заявки сразу в несколько банков, что особо актуально в случае с ипотекой. Можете направить 3 запроса и при нескольких одобрениях смотреть, какой дал лучшее предложение.

Каждый кредитор подходит к рассмотрению заемщика по-своему, у каждого свои критерии анализа. Поэтому на рынке постоянно встречаются ситуации, когда один банк отказал в ипотеке, а второй тут же дал этому заемщику одобрение.

Если же все отказывают, попробуйте оформить нецелевой потребительский кредит. Возможно, получится взять такой у частного кредитора — они менее требовательны к заемщику. Актуальные предложения смотрите здесь.

Если возникнут проблемы с выплатами

При выплате двух ипотек одновременно это действительно может случиться, все же долговая нагрузка будет весьма высокой. Поэтому еще перед оформлением второй ипотеки стоит продумать этот момент.

При оформлении вы можете сразу подключиться к личному страхованию. Оно защитит на случай потери трудоспособности и ваших близких в случае вашей смерти. Кроме того, при наличии личного страхования банки снижают ставку по ипотеке.

Также помните, что в России есть закон, который защищает ипотечных заемщиков, попавших в сложную финансовую ситуацию — это №353-ФЗ. По его нормам ипотечный заемщик может взять каникулы по ипотечным платежам на срок до 6 месяцев.

Причины:

• потеря работы;
• получение инвалидности;
• длительный больничный сроком от 2 месяцев;
• снижение дохода более чем на 30%;
• появление ребенка и сокращение дохода более чем на 20%.

В этих ситуациях вы сможете обратиться в банк и получить отсрочку по выплатам на период до 6 месяцев. Но все сказанное нужно подтвердить документами, какими именно — укажет банк.

Можно ли сразу оформить две ипотеки

Например, если вы хотите купить сразу 2 квартиры. Закон это тоже допускает, банки не запрещают. Если заемщик может финансово потянуть покупку сразу нескольких объектов, он это сможет сделать без особых проблем. В этом случае можно:

1. Оформить сразу две ипотеки в одном банке. Это удобнее.
2. Оформить ипотеки в разных банках, обязательно сообщив им о двойной сделке.

В любом случае это будут две отдельные ипотеки, в рамках одного договора невозможно приобрести несколько объектов сразу. По каждому договору будут свои условия и свой залог — той недвижимости, которая приобреталась в его рамках.

Важно! Если оформляете сразу две ипотеки, по льготной программе может быть выдана только одна. Вторая будет предоставлена на рыночных условиях.

В заключение

Закон не ограничивает граждан в количестве действующих кредитов, поэтому вы можете оформить сразу хоть две, хоть три, хоть больше. Если ваша платежеспособность это позволяет, ограничений нет.

Тезисно о главном:

• Россиянин может выплачивать две ипотеки одновременно, в количестве действующих кредитов он не ограничен.
• Льготной ипотекой с декабря 2023 года можно воспользоваться только один раз. То есть вторая будет выдана уже по стандартной программе с рыночными ставками.
• При рассмотрении заявки на вторую ипотеку банк в первую очередь смотрит на платежеспособность заемщика или семьи в целом, если он состоит в браке. Также на решение влияет качество выплаты первой ипотеки.
• При отказе можно попробовать обратиться за ипотекой в другой банк или оформить нецелевой потребительский кредит в банке или у частного кредитора. У последнего вероятность одобрения выше.
• Платить две ипотеки одновременно сложно, но если заемщик оказался в непростой финансовой ситуации, он может на законном основании получить каникулы по платежам на 6 месяцев.